fundamento jurídico da regularização de imóveis
Uma das preocupações do Estado (soberano, territorial) é estimular as pessoas a ocuparem o território dentro de certas condições.
Como essa ocupação implica a construção de um grande número de edificações, existem diversas normas estatais que buscam ordenar esse processo. O objetivo principal é duplo: garantir a saúde e a segurança das pessoas que vão usar essas edificações e, também, garantir que o desenvolvimento das cidades ocorra de modo que as atividades desenvolvidas e as construções edificadas por cada cidadão beneficiem ou, pelo menos, não prejudiquem os demais.
Por isso, sempre que alguém desejar construir ou alterar alguma edificação fisicamente (reformas ou expansões) ou, ainda, modificar a atividade realizada nessa edificação, será necessário obter o licenciamento municipal, estadual ou federal apropriado.
Exemplos de normas estatais que afetam a atividade da construção são as leis municipais como as que instituem os assim chamados "códigos de edificações" e os "planos diretores", e as leis federais como o código civil brasileiro (Lei 10.406/2002), a lei de loteamentos (Lei 6.766/1979), a lei de usucapião, conhecida por "Estatuto da Cidade" (Lei 10.257/2001), a lei de locações (Lei 8.245/1991), a lei de condomínios e incorporações (Lei 4.591/1964) , a lei de registros públicos (Lei 6.015/1963), a lei de desapropriações (Decreto-lei 3.365/1941) e as várias leis ambientais, sendo a mais importante aquela conhecida por "Política Nacional do Meio Ambiente" (Lei 6938/1981).
Portanto, a principal obrigação do cidadão é construir suas edificações e nelas exercer suas atividades de forma a adequar-se às disposições normativas estatais. A maneira de ter esse "status" concedido pelo Estado é sempre por meio de um documento ou instrumento público.
No âmbito municipal, esse documento é, por uma questão de costume, chamado de habite-se ou carta de habitação. Esse documento é o reconhecimento, pelo ente municipal, de que a edificação se adequa às suas normas (plano diretor, código de edificações e demais normas expedidas pelo ente municipal).
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Para obter esse documento, é necessário concluir o processo administrativo específico.
Dependendo do caso, este processo pode ser simplificado (Exemplo: "lei da anistia" em São Paulo).
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Para ter o processo deferido, as principais leis a serem observadas para as edificações e atividades mais comuns são o plano diretor e o código de obras municipais, além das normas dos órgãos responsáveis por água, saneamento e incêndio.
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Para casos mais específicos como, por exemplo, comércios de alimentos, medicamentos, produtos químicos, vacinas (produtos controlados), edifícios altos, empreendimentos geradores de tráfego, empreendimentos localizados em faixas de domínio de rodovias etc, podem ser necessários licenciamentos específicos por órgãos responsáveis pela saúde (vigilância sanitária), meio ambiente (IBAMA, etc), tráfego aéreo (Aeronáutica), tráfego terrestre (DNIT, etc), cartórios imobiliários e outros.
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Autor: Engenheiro Civil Davi Desimon
Última atualização em junho de 2020
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